פסק-דין בתיק ת"א 4886/09

1.         בפני שתי תביעות שאוחדו בין אותם צדדים ואדף נוסף, בהקשר למחלוקות המתמקדות בעסקאות של שכירות ומכר של חנות/חנויות, ברחוב אברהם אבינו 91 בעיר באר-שבע.

בת.א. 4886/09 התובע הוא קונה של החנות/חנויות והסעד המבוקש הוא אכיפה של חוזה/הסכם למכירת החנות/חנויות (להלן: תביעת עסקת המכר").

בת.א. 39024-03-10 נתבעו חובות הרובצים על החנות/חנויות, ופיצויים בגין נזק מיוחד ונזק לא ממוני, בהקשר לגביית אותם חובות (להלן: "תביעת הבעלים").

ת.א. 4886/09

2.         התובעים בתביעת עסקת המכר הם אב ובנו, לאכוף עסקת מכר שנכרתה בין האב לבין הנתבע, הבעלים של חנות בת 1 חדרים ברחוב אברהם אבינו 91/6 באר-שבע, הידועה כגוש: 38062 חלקה:              מרכזון חנות 902/6 באר-שבע, הרשומה כנכס 902/6 בשיכון ופיתוח ובמנהל מקרקעי ישראל (להלן: "חנות 902/6").

            הרקע של העסקה, לפי גרסת האב, הוא לרכוש לבנו את החנות לניהול עסק של פיצוציה כעזרה. הבן, התובע מס' 2, עשה במועד שעליו יש מספר גרסאות, עסקה נפרדת, לגרסתו, עם השוכר בעסק הפיצוציה במקום ורכש ממנו את המלאי, הסחורה והמוניטין ונכנס בנעלי השוכר בפועל, מבלי לקבל את הסכמת הבעלים, ללא תיאום עמו, ומבלי לכרות עמו חוזה שכירות.

אין מחלוקת, כי הבעלים והאב (להלן: "הקונה") חתמו על זיכרון דברים ראשוני למימוש הכוונה של עסקת המכר ( מוצג י"ח למוצגי התובעים) ובהמשך, ביום 29.8.07, נחתם חוזה מכר סטנדרטי בהתייחס לחנות 902/6 (להלן: "חוזה מכר").

בחוזה המכר אין התייחסות לכך שהיו חנויות צמודות והתנהל עסק במי מהן או בכולן. כאשר לפי חוזה השכירות, החנות שהושכרה היא החנות ברחוב אברהם אבינו 91-5 ( מוצג א' למוצגי התובעים); שהבעלים החזיק בידו פסק דין פינוי מיום 13.11.06 נגד השוכר בהתייחס לחנות מס' 91-5; כי נצבר חוב לחברת החשמל משנת 2005 ביחס לחנות מס' 7 ברחוב אברהם אבינו ( מוצג 10 למוצגי הנתבע והתובע בתביעת הבעלים); כי על החנות מס' 7 נצברו גם חובות ארנונה ( נספח י"ג לכתב התביעה בתביעת הבעלים); כי לשיטת הבעלים החובות על חנות מס' 7 הן חובות כל החנויות; כי הבעלים החזיק אסמכתא לזכויותיו רק לחנות נשוא חוזה המכר ( מוצג ג' למוצגי הבעלים); כי בזיכרון הדברים שקדם לחוזה המכר, אין זיהוי של החנות; כי גם יש קשר משפחתי בין השוכר החוזי, שכנגדו ניתן פסק דין פינוי, לבין בנו של הקונה, בהיותם גיסים.

3.         לפי הסדר הכרונולוגי המתועד, ביום 21.7.08 כרתו הבעלים והקונה חוזה חדש, המכונה "זיכרון דברים", שבו הוסכם כי חוזה המכר "מבוטל בשלב זה", תוך הפניה להסכם ביטול מאותו יום, שלא צורף ע"י אף צד. הטעם שניתן לביטול/עיכוב הוא העיכוב שחל בהעברת הזכויות בנכס על שם המוכר (הבעלים - מ' ו'). למען הסר ספק, הצדדים הסכימו שתוך 14 מהמועד שהמוכר יודיע על רישום הזכויות בנכס על שמו, ייחתם חוזה מכר חדש באותם תנאים של החוזה המקורי ( סעיף 2 לזיכרון הדברים).

            בזיכרון הדברים אין פירוט ל"נכס" והאם מדובר על החנות נשוא חוזה המכר או גם החנויות הנוספות (5 ו-7) או חלק מהן. ככל שמדובר בחנות מס' 902/6, האמור בזיכרון הדברים לא ברור, שכן על פי אישור של ממ"י מיום 16.7.07, הבעלים היה רשום כבעל הזכויות בממ"י ( מוצג ג' למוצגי הבעלים), ועל פי חוזה המכר לכאורה, הוסכם כי הרישום בגמר העסקה יהיה בחברה המשכנת ובממ"י ( סעיף 4(ג) לחוזה המכר).

            על פי כתב התביעה בתיק זה, העסקה לאכיפה היא ביחס לחנות 902/6. על פי כתב ההגנה מדובר ב-2 חנויות שהושכרו לאילן פיטוסי שהפעיל במקום "פיצוציה" ולא שילם על פני פרק זמן ארוך דמי שכירות, חשמל וארנונה, ובשלב מסוים, ללא רשות, העביר את המקום לתובעים בתיק ת.א. 4886/09, שניהלו את המקום באמצעות אדם שלישי.

בכתב ההגנה אין אבחנה ואין התמודדות עם הנתונים המשייכים את חובות החשמל והארנונה לחנות מס' 7, את עסקת השכירות ופסק דין הפינוי לחנות מס' 5, ואת עסקת המכר והזכויות לפי אישור ממ"י לחנות מס' 6. לא ברור מתוך כתב ההנה וכתב התביעה של הבעלים, שחוזר על אותם נתונים, מדוע הבעלים משייך את חובות החשמל והארנונה לחנות שנמכרה או לחנות שהושכרה. הסוגיה לא הובררה ע"י הבעלים גם בשלב החתימה על תצהיר עדות ראשית, למעט ש"בעלותו" הייתה על 2 חנויות ביחד עם גרושתו, ללא ציון אילו מהשלושה, למעט 902/6 ( סעיף 19 לתצהירו). הצדדים לא היו ערים שהסוגיה הזו הייתה סתומה ולא ברורה, כי הם התייחסו לעסק הפיצוציה כחנות מבלי להקפיד על זיהוי הנכס בהליך המשפטי כחנות אחת, שתיים או שלוש חנויות.

4.         בנוסף לביטול/עיכוב העסקה מחמת הצורך לרשום את הנכס על שם המוכר, הבעלים, הוכללו תניות בסעיפים 6 ו-7 לזיכרון הדברים, שעוסקות בחובות "החנות" וייחוסם לבן של הקונה, שרלי אדרי. הרלבנטיות שלהם היא בסעיף 7 שבו נקבע:

            "7.  היה ולא יוסדרו חובותיו של מר שרלי אדרי תוך 60 יום מהיום, תהא למוכר הזכות לבטל הסכם זה ולקונה לא תהיה כל טענה בעניין זה כלפיו". והוסף בכתב יד: "ולמי מהצדדים לא תהיה טענה לפי ס' 4 לעיל". בסעיף 4 נקבע פיצוי מוסכם של 10,000 דולר ארה"ב, על הפרת זיכרון הדברים. קודם לסעיף 7 לזיכרון הדברים, סעיף 6 שהוא בגדר "הבהרה" לצדדים כי: "בנו של הקונה, מר שרלי אדרי, חייב סכומי כסף לגופים שונים בגין אחזקת החנות מחודש יולי 2006, בין היתר ארנונה וחשמל, וככל שלא ישלם את חובותיו אלו לא יהיה ניתן להשלים הרישום על שם המוכר".

            משחלפו 60 יום והחובות לא הוסדרו, שלח עו"ד ירון הוד, בשם מרשו, הבעלים, מכתב ביום 17.5.09 המודיע על ביטול ההסכם ( מוצג י"ז למוצגי התובע).

5.         התביעה הוגשה כעבור כ-3 חודשים בעת שהחל הליך פינוי של החנות על פי פסק דין פינוי שניתן נגד אילן פיטוסי בשנת 2006 ( בש"א 5505/09, בש"א 30/10).

            גם בשלב מאוחר זה של נקיטת הליכי פינוי, לא הוצגו ראיות ע"י הקונה, כי החובות סולקו. הקונה נתן הסבר שמלכתחילה חתם על זיכרון הדברים, כי ידע שאין חובות לבנו מתקופה קודמת, ובנוסף כי הוא בדרכים שונות גם ניסה לשכנע את הבעלים לקיים את העסקה, אך ללא הצלחה ( סעיפים 37-39 לתצהירו).

            אין מחלוקת, כי הקונה לא הוכיח שלמועד מסוים לאחר חתימת זיכרון הדברים, סולקו חובות.

            לא מצאתי בטיעוני ב"כ התובעים ביסוס משפטי לקבוע, כי ביטול זיכרון הדברים היה שלא כדין או כי נותרה עסקה לאכיפה. גם אם סוגיית החובות הפתיעה את הקונה לפני החתימה על זיכרון הדרים, ככל הנראה הוא השתכנע שזו סוגיה מהותית להעברת הזכויות ב"נכס" וחתם על זיכרון הדברים. הקונה לא טוען לפגם בכריתת זיכרון הדברים ועל כן, ההסכמה של סילוק חובות, הגם שלכאורה הקשר לנכס מושא חוזה המכר לא ברור, הייתה מוסכמת עליו. לכן עמידת בני הבעלים על קיום תנאי זה, לא מהווה טרפוד העסקה כפי שנטען.